DIRITTO D’USO ESCLUSIVO DI BENE CONDOMINIALE
In ambito condominiale accade con una certa frequenza che un condomino utilizzi uno spazio comune per un uso esclusivo impedendo agli altri un esercizio simile. Difatti, molti anni addietro, nella creazione di un condominio a seguito di vendita di singole porzioni d’immobile da parte dell’unico proprietario, poteva accadere che con la contrattazione tra i singoli privati (unico proprietario e nuovo acquirente) si creavano accordi specifici su porzioni di parti condominiali e quindi comuni a tutti i futuri condomini. Detti accordi, in particolare, prevedevano che il nuovo proprietario di una specifica unità immobiliare avesse “diritto di uso esclusivo” su una parte o zona condominiale quale per esempio un posto auto, un cortile, ecc.
Gli accordi erano riportati nei rogiti di acquisto delle porzioni d’immobile ed erano sempre stati considerati, quantomeno dalla maggior parte della giurisprudenza, come accordi leciti rientranti nella libertà di contrattazione delle parti ex art. 1321 Codice Civile: “Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale” il cui contenuto è liberamente determinato entro il limiti della liceità stabilita dalla Legge ex art. 1322 Codice Civile.
Sulla base di questo orientamento che, a vario titolo, ha cercato per anni di giustificare la tipologia d’accordo e le conseguenze giuridiche connesse, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite è finalmente intervenuta prendendo una netta e differente posizione dichiarando l’illegittimità assoluta di detti accordi (Sentenza Cass. Civ. SS. UU. N. 28972/2020).
In particolare, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che il titolo in forza del quale un condomino ha il diritto esclusivo e perpetuo di utilizzo di una proprietà condominiale è illegittimo e nullo.
In altri termini, la suddetta sentenza, esaminando un caso in cui un soggetto aveva acquistato un immobile con utilizzo esclusivo perenne di una porzione di cortile condominiale, ha enunciato il principio in base al quale “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”.
Pertanto, un conto è svuotare momentaneamente, per un periodo più o meno lungo, il diritto di proprietà di un soggetto o di un Condominio che, comunque, ha certezza, nei termini stabiliti, di poter tornare ad esercitare il possesso sulla “cosa” propria così riunendo il titolo di proprietario con l’esercizio e lo sfruttamento del bene quale proprietario; altri effetti ha invece, la circostanza che un diritto di proprietà viene, vita natural durante, svuotato a favore di altri; in questo modo un soggetto proprietario di un bene, per accordo trasmesso a seguito di rogiti preesistenti al proprio acquisto, non entra mai nel possesso del bene e non potrà mai utilizzarlo.
La stessa Corte di Cassazione richiamata suggerisce, invece, al fine di dare senso al diritto di proprietà così compresso di regolamentare nel tempo la previsione di un diritto esclusivo a turnazione dei condòmini, affittando ad un condomino lo spazio in via esclusiva ma per un tempo determinato, o vendendo al condòmino la porzione in uso di modo da far ricoincidere il diritto d’uso con il titolo di una proprietà piena del bene stesso in capo ad un unico soggetto, etc.
La sentenza in esame e la questione affrontata daranno seguito a non pochi movimenti nei Condomini. che Infatti, dopo tanti anni di incertezza non pochi Condomini possono ora chiedere la restituzione del possesso di beni comuni dati in uso esclusivo e pensare a come reutilizzareli per i migliori interessi del Condominio stesso. Ma emergeranno anche necessità di regolarizzare situazioni particolari in favore di singoli condòmini che potrebbero trovarsi in discussione col Condominio e, comunque, potrebbero ben vantare diritto di proprietà sulla porzione acquisita con una, eventualmente, poco chiara clausola contrattuale di diritto di uso esclusivo che, in realtà, sottaceva un diritto di proprietà.
